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Marktbericht 2019 der KSK-Immobilien

Steigende Immobilienpreise in Köln und Umland stehen auf stabilem Fundament

Köln, 22.05.2019. Die KSK-Immobilien hat heute ihr umfangreiches Zahlen- und Datenwerk rund um die Immobilienmärkte in der Region Köln/Bonn veröffentlicht. Der „Marktbericht 2019" legt dar, dass die Miet- und Kaufpreise entgegen manch anderslautender Prognose weiter ungebrochen stark steigen und dieser seit nunmehr fast zehn Jahren andauernde Trend auf einem stabilen Fundament steht. Eine detaillierte Auswertung des Nachfrageverhaltens zeigt zudem, dass vor allem kleine und günstige Mietwohnungen sehr begehrt sind und sich dieser Wohnungstyp damit besonders für Käufer als Kapitalanlage eignet.

Zum mittlerweile achten Mal hat die KSK-Immobilien, der Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln, heute ihren detaillierten Immobilienmarktbericht für die Region Köln/Bonn im Rahmen einer Pressekonferenz veröffentlicht. Das umfangreiche Werk konzentriert sich dabei nicht allein auf Zahlen zu den beiden Großstädten Köln und Bonn, sondern beinhaltet auch zahlreiche Daten für alle Städte und Gemeinden im Rhein-Erft-Kreis, Rhein-Sieg-Kreis, Rheinisch-Bergischen Kreis und Oberbergischen Kreis. Als größter Makler im Rheinland zählt es die KSK-Immobilien zu ihren Aufgaben, ihr Marktwissen zu nutzen, um Transparenz auf den rheinischen Immobilienmärkten zu fördern, Entwicklungen zu hinterfragen und Zukunftsfragen zu diskutieren.

Der Immobilienmarkt in Köln boomt weiter
Die neusten Auswertungen zu Angebotspreisen bei Miet- und Eigentumswohnungen in der Region zeigen, dass die Preise innerhalb Kölns weiter ansteigen. So ist beispielsweise die durchschnittliche Kaltmiete für eine mindestens fünf Jahre alte Wohnung innerhalb eines Jahres von 11,10 Euro/m² auf 11,58 Euro/m² angestiegen ist, was einer Steigerung von 4,3 % entspricht. Bei Bestandseigentumswohnungen sind die Preise innerhalb eines Jahres ebenfalls um 4,3 % angestiegen. Der Kaufpreis für eine mindestens fünf Jahre alte Wohnung liegt in Köln mittlerweile bei 3.598 Euro/m², nach 3.451 Euro/m² im Vorjahr. Unter den sieben größten Städten Deutschlands zählt Köln allerdings nach wie vor zu den günstigeren Wohnstandorten und besitzt damit weiteres Preissteiger ungspotenzial. In München müssen Käufer für eine vergleichbare Eigentumswohnung einen doppelt so hohen Kaufpreis zahlen.

In den beliebtesten Wohnlagen Kölns, wie zum Beispiel in Sülz, Nippes oder Ehrenfeld, sind Verkaufspreise von über 4.000 Euro/m² für eine Bestandswohnung mittlerweile gängig. „In den überwiegend sehr gut ausgestatteten Bestandswohnungen in Lindenthal oder Marienburg werden derzeit im Mittel sogar 4.900 Euro/m² gezahlt", erläutert Dr. Guido Stracke, Geschäftsführer der KSK-Immobilien. Die Preise für Neubauwohnungen liegen in Lindenthal bei mehr als 7.000 Euro/m², während der durchschnittliche Neubaupreis in der Gesamtstadt 2018 bei 5.143 Euro/m² liegt und damit 5,8 % höher als im Vorjahr.

Die detaillierten Auswertungen im „Marktbericht 2019" zeigen, dass die steigenden Immobilienpreise in Köln das Resultat weiterhin positiver Zuwanderungssaldi bei zu geringer Neubautätigkeit sind. Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt das Angebot bei weitem. Hinzu kommen verstärkende Effekte durch steigende Einkommen und ein weiterhin attraktives Finanzierungsumfeld für Kapitalanleger. „Eine Entspannung am Markt ist in naher Zukunft nicht zu erwarten, was sich nicht nur auf die Immobilienpreise in Köln sondern in der gesamten Region auswirkt. Ordnungspolitische Eingriffe der Politik dürften zwar diskutiert werden, gegen die vorherrschenden Marktstrukturen aber weitgehend wirkungslos sein", hebt Matthias Wirtz, Leiter Research bei der KSK-Immobilien, hervor.

Nachfrager weichen zunehmend in den zweiten Speckgürtel aus
Der Marktbericht der KSK-Immobilien verdeutlicht, dass im Speckgürtel rund um Köln insbesondere die Städte im Rhein-Erft-Kreis zuletzt stark steigende Immobilienpreise aufgewiesen haben. Zwischen 2014 und 2018 sind die Preise für Bestandseigentumswohnungen um 40,4 % angestiegen, bei freistehenden Eigenheimen liegt ein jährlicher Preisanstieg von 7,3 % vor. „Für viele Familien und Berufspendler sind Hürth, Frechen oder Pulheim die erste Wahl bei der Immobiliensuche. Da es dort jedoch immer schwieriger wird, bezahlbares Eigentum zu finden, zieht die Nachfrage in weiter von Köln entfernten Standorten wie Kerpen oder Erftstadt spürbar an", merkt Dr. Guido Stracke an.

Außerhalb der Großstädte sind die höchsten Preise für mindestens fünf Jahre alte Wohnungen in Hürth (2.829 Euro/m²) und Frechen (2.761 Euro/m²) zu zahlen. Im Umfeld von Bonn zieht vorrangig Siegburg zahlungskräftige Käufer an, die dort im Durchschnitt 2.521 Euro/m² für eine Bestandswohnung zahlen müssen. Zum Teil prekär ist das Ungleichgewicht am Markt im Segment der Eigenheime und Baugrundstücke für den Eigenheimbau. So liegt der mittlere Kaufpreis für ein freistehendes Eigenheim im Rheinisch-Bergischen Kreis bereits bei rund 473.000 Euro. Berufspendler mit Arbeitsort in Köln oder Bonn nehmen daher immer weitere Fahrtwege zur Arbeit in Kauf und schauen sich nach Eigenheimen in Engelskirchen, Lindlar, Bergheim oder Elsdorf um.

Wo Investitionen besonders zukunftsfähig sind
Eine erstmals durchgeführte Analyse der Nachfragestruktur in den einzelnen Teilräumen in der Region hat ergeben, dass in Köln Bestandsmietwohnungen mit weniger als 60 m² Wohnfläche besonders stark gefragt sind - auch wenn diese zu Kaltmieten bis 14,00 Euro/m² angeboten werden. Für Bestandshalter bietet demnach insbesondere dieser Wohnungstyp eine sehr gute Vermietbarkeit. Aber auch im suburbanen Umland sowie in den ländlichen Lagen werden verstärkt kleine Mietwohnungen nachgefragt. Der Trend der Singularisierung, also der Zunahme von Ein-Personen-Haushalten, macht sich demzufolge auch schon außerhalb Kölns deutlich auf den Immobilienmärkten bemerkbar.

Eine gesonderte Gegenüberstellung von Angebot und Nachfrage im „Marktbericht 2019" ermöglicht es außerdem, besonders attraktive Investmentstandorte innerhalb der Region zu identifizieren. Während in Köln und Bonn bei einer sehr hohen Nachfrage zugleich vergleichsweise viele Immobilien angeboten werden, trifft die sehr hohe Nachfrage in Siegburg, Sankt Augustin, Bornheim, Niederkassel und Leverkusen auf ein unterdurchschnittliches Angebot. Matthias Wirtz macht deutlich: „Das Marktungleichgewicht in diesen Wohnlagen spricht dafür, dass dort weiter stark steigende Mieten zu erwarten sind, was diese Städte für Investoren besonders attraktiv macht."

Download des Marktberichts als PDF